💡 核心结论（2026 年 8 月更新）： 房屋抵押贷款的额度由三个因素决定：房产评估价、抵押率、已有负债。住宅抵押率通常为评估价的 70%-80%，商铺写字楼 50%-60%，厂房 50% 左右。银行评估价通常比市场成交价低 5%-15%。可贷额度=评估价×抵押率 - 按揭剩余本金（如有）。市值 300 万的住宅，无按揭可贷约 210-240 万；按揭剩 120 万，二押约 60-90 万。额度不是随口定的，是精确计算出来的——很多客户因为不了解评估价与市场价的差距，高估了融资能力，导致资金计划被打乱。
银行委托合作评估公司对房产进行估价，采用审慎原则，在市场价格基础上预留处置成本和拍卖折扣空间。评估价通常比市场成交价低 5%-15%。
影响评估价的因素包括：地段（主城区高于郊区）、房龄（越新越高，超过 20 年明显打折）、楼层和朝向（中间楼层和南北朝向加分）、小区品质和物业、周边配套（学区、地铁、商业等）。学区房和地铁房在市场下行期抗跌性更好，评估价折扣更小。
举例：同一小区市值 300 万的住宅，房龄 8 年、中间楼层、南北通透的，评估价约 270-285 万。房龄 20 年、底层、朝北的，评估价可能只有 240-255 万。
| 房产类型 | 抵押率 | 评估价折扣 | 年限要求 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅（商品房） | 70%-80% | 市场价 85%-95% | 房龄≤20 年 | 成都银行最高 80% |
| 商铺/写字楼 | 50%-60% | 市场价 80%-90% | 需出租状态 | 空置商铺难获批 |
| 厂房 | 50% | 市场价 70%-80% | 剩余≥15 年 | 工业出让用地 |
住宅（商品房、70 年产权公寓）：抵押率 70%-80%。国有大行最高 70%，股份制 75%，成都银行最高 80%。主城区住宅、房龄 10 年以内、征信良好的客户可以拿到上限。
商铺和写字楼：抵押率 50%-60%。商铺需处于出租状态，提供租金流水。空置商铺极难获批。写字楼看地段和出租率，高新南区、金融城甲级写字楼通过率最高。
厂房：抵押率 50% 左右。土地性质必须是工业出让用地，租赁用地和集体土地上厂房不能抵押。厂房剩余使用年限需不少于 15 年。通用型标准厂房比特殊用途厂房更容易获批。
可贷额度=房产评估价×抵押率 - 已有负债（按揭剩余本金等）。
案例一：市值 300 万的住宅，无按揭，房龄 8 年。评估价约 270-285 万，按 70% 抵押率可贷约 190-200 万。如果走成都银行 80% 抵押率，可贷约 215-230 万。
案例二：市值 300 万的住宅，按揭剩余 120 万。二押额度=300 万×70%-120 万=90 万。如果按 60% 抵押率=300 万×60%-120 万=60 万。
案例三：市值 200 万的商铺，出租中，年租金 12 万。评估价约 170-180 万，按 55% 抵押率可贷约 95-100 万。
方法一，选对银行。追求最高额度走成都银行（抵押率 80%），比国有大行多贷约 30 万。
方法二，提供辅助资产证明。名下存款、理财、保单、车辆等资产可证明综合还款能力，有助于争取更高抵押率。
方法三，降低已有负债。申请前结清部分贷款或信用卡欠款，降低负债率，银行更愿意给足额度。